Легендарный судебный состав и их апелляционное определение
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Орловой А.И., судей Лимоновой Л.Ф., Яковенко М.В. при секретаре Савичевой А.А., рассмотрела в судебном заседании 22.01.2013
гражданское дело по иску М.Ю. к О.В. о признании сделки недействительной,
по апелляционной жалобе истца на решение Кировского районного суда <…> от ( / / ).
Заслушав доклад судьи Лимоновой Л.Ф., пояснения истца и его представителя, представителей ответчика и третьего лица – общества с ограниченной ответственностью Автоломбард «Миллиард», судебная коллегия
установила:
М.Ю. обратилась в суд с иском к О.В. о признании сделки – договора от ( / / ) купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <…>, недействительной, как притворной сделки.
В обоснование требований М.Ю. указала, что ей срочно необходимы были денежные средства, в связи с чем она решила заложить квартиру, в которой проживала и проживает в настоящее время и которая является ее единственным недвижимым имуществом. Она пробовала обращаться в банки и ломбарды, но ей либо отказывали, либо предлагали выписаться из квартиры прежде чем передавать ее в залог. М.Ю. обратилась в общество , где ей предложили предоставить займ под 6% в месяц от … руб., но с оформлением договора купли-продажи и дополнительного соглашения о преимущественном праве покупки квартиры за … руб. истцом после возврата займа. М.Ю. на эти условия согласилась, был оформлен договор купли-продажи квартиры за … руб., покупателем выступила юрист общества – О.В. Однако, ( / / ) истцу сообщили, что квартира выставлена на продажу за … руб., просили сняться с регистрационного учета по указанному жилому помещению. После чего истица поняла, что ее обманули и она может лишиться своей квартиры. По мнению М.Ю., договор купли-продажи от ( / / ) является притворной сделкой, так как прикрывает сделку по выдаче займа под залог недвижимого имущества. Воля истицы при заключении данной сделки была направлена именно на получение займа, в качестве обеспечения исполнения обязательства по которому она передала в залог квартиру, она предполагала, что после возвращения заемных средств получит квартиру обратно, для чего и было заключено дополнительное соглашение о преимущественной покупке квартиры истицей. Кроме того, упомянутый договор заключен М.Ю. вследствие стечения тяжелых обстоятельств, тяжелым материальным положением и на крайне невыгодных для нее условиях.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество.
Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 10.10.2012 в удовлетворении исковых требований было отказано.
В апелляционной жалобе М.Ю. просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на то, что истица представила все возможные доказательства притворности оспариваемой сделки. По мнению заявителя, о направленности ее воли свидетельствует факт заключения соглашения о продаже квартиры, в котором указано на возможность повторного приобретения истцом спорной квартиры за ту же цену. При этом ответчик в судебные заседания не явился, а его представитель не смог пояснить обстоятельства заключения дополнительного соглашения о продаже. По мнению заявителя, указанные противоречия и сомнения должны были, но не были разрешены судом первой инстанции. М.Ю. также указывает, что ею были представлены доказательства того, что рыночная стоимость спорной квартиры на момент совершения сделки была значительно выше указанной в оспариваемом договоре цены, а также того, что общество предлагает услугу по предоставлению займов под залог недвижимого имущества, при этом не требует сняться с регистрационного учета (выписаться) из жилого помещения.
В заседании суда апелляционной инстанции М.Ю. и ее представитель – Д.И. поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представители О.В. – А. и общества – М.А. против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Остальные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, о причинах неявки не сообщили и не просили об отложении судебного заседания.
При таких обстоятельствах и с учетом положений ч. 1 ст. 327, ч. 3, 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия признала возможным рассмотреть апелляционную жалобу заявителя при установленной явке.
Заслушав объяснения истца и его представителя, представителей ответчика и третьего лица, изучив материалы дела и имеющиеся в нем доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что М.Ю. на праве собственности принадлежала квартира площадью 28,7 кв. м, расположенная по адресу: <…>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №.
Между М.Ю. и О.В. заключен договор купли-продажи от ( / / ), согласно которому О.В. приобрела в собственность данную квартиру за … руб.
Указанный договор зарегистрирован ( / / ), номер регистрации №, право собственности О.В. на названную квартиру зарегистрировано ( / / ), запись о регистрации №.
Также судом первой инстанции было установлено и подтверждается материалами настоящего дела, что между М.Ю. и О.В. было подписано ( / / ) соглашение, согласно которому, если в будущем стороны придут к соглашению о купле-продаже квартиры площадью 28,7 кв. м, расположенной по адресу: <…>, то О.В., являясь собственником этого имущества, должна предоставить М.Ю. право преимущественной покупки, которое будет выражено в письменном предложении о покупке, выкупная цена данного имущества составит … руб., цена изменению не подлежит.
Как следует из свидетельства о заключении брака №, между М.А. и О.В. ( / / ) заключен брак, мужу присвоена фамилия Б., жене – Б..
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что договор купли-продажи от ( / / ) фактически исполнен, в настоящее время ответчиком – О.В. предпринимаются меры для осуществления права пользования спорной квартирой (заявлен иск о выселении М.Ю.), доказательств того, что при заключении данного договора стороны имели в виду другую сделку — не имеется, в частности, истцом не представлено доказательств, что О.В. также прикрывала названным договором сделку займа с залогом недвижимого имущества. То обстоятельство, что стороны понимали природу заключенной сделки и ее последствия подтверждается совершением М.Ю. и О.В. всех необходимых в соответствии с законом действий. Не подтверждены и доводы М.Ю. о наличии между ней и обществом правоотношений по получению займа и передаче в обеспечение исполнения обязательств по нему спорной квартиры в залог. Суд первой инстанции отклонил довод М.Ю. о кабальности оспариваемой сделки, так как не представлено доказательств осведомленности О.В. о наличии у истицы тяжелых жизненных обстоятельств и намерения воспользоваться ими, а сама по себе продажа имущества по цене ниже рыночной о кабальности сделки не свидетельствует.
Между тем, оспариваемое решение суда первой инстанции нельзя признать обоснованным исходя из следующего.
В соответствии с ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является, в том числе, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.
На основании п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ч. 1, 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что М.А. является единственным учредителем (участником) и генеральным директором общества (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от ( / / ) №; т. 1, л. д. 242-247), между ним и О.В., покупателем по оспариваемому договору купли-продажи от ( / / ), заключен брак ( / / ) (свидетельство о браке №; т. 1, л. д. 211).
Также материалами дела подтверждается, что общество предоставляет кредиты под залог недвижимого имущества, при этом не требуется снятие граждан с регистрационного учета по жилому помещению, передаваемому в залог (протокол осмотра интернет-страницы от ( / / ), составленный нотариусом г. Екатеринбурга З.; т. 1, л. д. 256-263).
Представителем общества – М.А. в судебных заседаниях суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции не отрицалось, что М.Ю. обращалась в общество, указывая, что ей срочно необходимы денежные средства, что общество предоставляет такую услугу как выдача кредита под залог недвижимости, при этом М.А. указал, что договор заключается не с обществом, а с физическим лицом – сотрудником общества. М.А. также пояснил, что на момент совершения оспариваемого договора между ним и О.В. существовали личные отношения.
Изложенные обстоятельства согласуются с доводом М.Ю. о том, что она имела намерение получить в обществе займ в сумме … руб. и в обеспечение обязательств по нему передать в залог принадлежащую ей на праве собственности квартиру.
То обстоятельство, что стороны договора купли-продажи от ( / / ) не имели намерения создать соответствующие такому договору правовые последствия, а подлинная воля сторон была направлена на совершение договора займа и обеспечение исполнения обязательств по нему, подтверждается также и соглашением о продаже, которое было подписано М.Ю. и О.В. в тот же день, что и данный договор, и в соответствии с которым М.Ю. предоставлялось преимущественное право покупки спорной квартиры за ту же цену, что и установленная названным договором – … руб.
В свою очередь ответчик, его представитель не пояснили суду цель составления и подписания соглашения о продаже от ( / / ).
Тот факт, что истица М.Ю. имела намерение получить денежные средств в займ, а не путем продажи принадлежащего ей жилого помещения, подтверждается также иными косвенными доказательствами, которым суд первой инстанции не дал должной оценки. Так, в частности, истицей были представлены соответствующие доказательства о стоимости спорной квартиры по состоянию на 2007 год в размере … (договор купли-продажи этой квартиры, заключенный между Б. и Ш. ( / / )), отчет центра оценки о стоимости спорной квартиры по состоянию на день заключения договора ( / / ) в … рублей, что свидетельствует о продаже данного жилого помещения в 5,5 раз дешевле его фактической рыночной стоимости, при условии, что другого жилья у истицы не имеется.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от ( / / ) отвечает признакам притворной сделки, это не опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами, доводами и пояснениями лиц, участвующих в деле и их представителей.
Также судебной коллегией принимается во внимание, что в соответствии с п.1 Соглашения о продаже спорной квартиры, составленного сторонами в день заключения договора купли-продажи ( / / ), в случае продажи указанной квартиры О.В. должна предоставить М.Ю. право преимущественной покупки, которое должно быть выражено в письменном предложении о покупке. И если М.Ю. в течение 10 дней с момента получения такого предложения не ответит письменным согласием на покупку, то О.В. имеет право продать указанную квартиру третьим лицам.
В соответствии с ч.1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Таким образом, буквально из текста указанного соглашения от ( / / ) следует, что О.В., в случае продажи спорной квартиры, обязана в первую очередь известить об этом М.Ю. и в течение 10 дней с момента получения такого уведомления М.Ю. должна также письменно выразить свою волю на покупку данной квартиры.
Суду апелляционной инстанции представителями ответчика и третьего лица представлены документы, подтверждающие направление О.В. в адрес М.Ю. телеграммы следующего содержания: «В соответствии с соглашением о продаже от ( / / ) уведомляю Вас, что мною принято решение о продаже квартиры по адресу: <…>, по стоимости … руб. Предлагаю Вам осуществить свое право покупки данного жилого помещения».
Однако, как следует из телеграфного уведомления от ( / / ). М.Ю. телеграмма-уведомление от О.В. о продаже квартиры – не доставлена.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что других уведомлений с подтверждением получения М.Ю. предложения о покупке квартиры, в адрес последней больше не направлялось. Спорная квартира была выставлена О.В. на продажу.
Истица в суде апелляционной инстанции также подтвердила, что никакого предложения, ни устного, ни письменного, от О.В. о покупке квартиры не получала.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что О.В. также не было исполнено условие соглашения о преимущественном праве истицы на покупку спорной квартиры, поскольку по условиям соглашения продажа указанного жилого помещения третьим лицам возможна только после вручения письменного уведомления М.Ю.
С учетом изложенного судебная коллегия считает, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковые требования М.Ю. следует удовлетворить.
В соответствии с п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе по собственной инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав стороны возвратить друг другу все полученное по сделке.
Учитывая, что на момент рассмотрения настоящего спора в суде апелляционной инстанции истица М.Ю. фактически проживает в спорной квартире и пользуется ею, факт получения денежных средств по договору купли-продажи от ( / / ) М.Ю. также не отрицается, судебная коллегия считает возможным вернуть в собственность М.Ю. спорную квартиру и взыскать с нее в пользу О.В. … рублей.
Выводы суда первой инстанции в части отсутствия оснований для признания указанной сделки купли-продажи жилого помещения кабальной сделкой — сторонами не обжалуются, в связи с чем судебная коллегия, на основании ст.327-1 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверила законность решения суда первой инстанции в объеме доводов апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 10.10.2012 отменить, вынести по делу новое решение.
Исковые требования М.Ю. о признании договора от ( / / ) купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: <…>, недействительной сделкой — удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры <…>, заключенный между М.Ю. и О.В. ( / / ) — в силу его ничтожности.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Передать <…> от О.В. в собственность М.Ю..
Взыскать с М.Ю. в пользу О.В. … руб.
Настоящее решение является основанием для аннулирования регистрации права собственности О.В. на <…>
Председательствующий: А.И. Орлова
Судьи: Л.Ф. Лимонова
М.В. Яковенко